투자부동산과 생물자산

1. 투자부동산

① 기업이 임대수익이나 시세차익 또는 두 가지 모두를 얻기 위하여 보유하고 있는 부동산

② 기업은 리스계약을 통해서 일정기간 동안 부동산을 사용할 수 있는 권리를 갖기도 하는데, 이를 사용권자산으로 인식한다. 만약에 사용권자산으로 인식한 부동산을 임대목적으로 사용한다면 이것도 투자부동산으로 분류한다.

③투자부동산은 기업이 보유하는 다른자산(유형자산)과 거의 독립적으로 현금흐름을 창출한다.

 

2. 투자부동산의 범위 및 분류

(1) 투자부동산의 해당여부

 

① 투자부동산인경우

- 장기 시세차익을 얻기 위하여 보유하고 있는 토지

- 장래 사용목적을 결정하지 못한 채로 보유하고 있는 토지

- 직접 소유하고 운용리스로 제공하고 있는 건물(또는 보유하고 있는 건물에 관련되고 운용리스로 제공하고 있는 사용권자산)

- 운용리스로 제공하기 위하여 보유하고 있는 미사용 건물

- 미래에 투자부동산으로 사용하기 위하여 건설 또는 개발중인 부동산

 

② 투자부동산이 아닌 경우

- 통상적인 영업과정에서 판매하기 위한 부동산이나 이를 위하여 건설 또는 개발 중인 부동산 (재고자산)

- 자가사용부동산(유형자산) 

- 금융리스로 제공한 부동산(금융리스채권)

 

(2) 투자부동산의 분류

 

① 한 건물에 자가사용하는 부분이 있으면 유형자산 나머지를 임대로 주면 투자부동산이다. 만일 분리매각이 불가능하면 자가사용목적으로 보유하는 부분이 경미한 경우에만 당해 부동산을 투자부동산으로 분류한다.

 

② 부동산 소유자가 부동산 사용자에게 제공하는 용역이 중요하면 유형자산 중요하지 않으면 투자부동산이다.

 

③ 지배기업이 종속기업에게 부동산을 임대하는 경우 

- 연결재무제표 유형자산(자가사용부동산)

- 개별재무제표 투자부동산(투자부동산의 정의를 충족한 경우)

 

3. 투자부동산의 원가와 회계처리

(1) 투자부동산의 원가

 

① 투자부동산은 다른 자산과 마찬가지로 다음과 같은 조건을 모두 충족할 때 자산으로 인식한다.

- 투자부동산서 발생하는 미래경제적효익의 유입가능성이 높다.

- 투자부동산의 원가를 신뢰성 있게 측정할 수 있다. 

② 투자부동산은 최초인식시점에 원가로 측정하며, 거래원가는 최초측정에 포함한다.

③ 원가에는 최초로 발생한 원가와 후속적으로 발생한 추가원가, 대체원가가 포함되며, 일상적으로 발생하는 유지원가는 발생기간의 비용으로 인식한다. 

④ 리스이용자가 사용권자산으로 보유하는 투자부동산은 기준서 1116호 리스에 따라 최초 인식한다.

⑤ 장기연불조건 -> 현재가치(현금가격 상당액)

⑥ 투자부동산의 원가에 포함되지 않는 것 

- 경영진이 의도하는 방식으로 부동산을 운영하는데 필요한 상태에 이르게 하는데 직접관련이 없는 초기원가

- 계획된 사용수준에 도달하기 전에 발생하는 부동산의 운영손실

- 건설이나 개발 과정에서 발생한 비정상적인 원재료, 인력 및 기타 자원의 낭비 금액 

⑦ 교환거래를 통하여 취득한 경우 유형자산의 교환거래와 동일

 

(2) 회계처리

 

최초인식은 원가 또는 리스기준서 적용 금액이며 후속 평가는 원가모형 또는 공정가치 모형 이다. 

 

- 투자부동산에 공정가치모형을 적용하지 않더라도 투자부동산의 공정가치 정보를 주석에 공시해야 하므로 투자부동산을 보유하는 모든 기업은 투자부동산의 공정가치를 측정하여야 한다. 

 

- 공정가치모형 적용시 감가상각은 하지 않는다. 공정가치의 변동은 손익으로 인식한다. 

- 투자부동산에 대해서 공정가치모형을 적용하다가 원가모형으로 변경하는 것은 회계정보가 더욱 목적적합하게 표시될 가능성이 매우 낮다.

- 투자부동산의 평가방법으로 공정가치모형을 선택한 경우에는 공정가치를 신뢰성 있게 측정하기 어려운 경우가 아니라면, 최초 인식 후 모든 투자부동산을 공정가치로 측정한다.

- 기업이 투자부동산에 대하여 공정가치모형을 적용하기로 하였으나 특정 부동산의 공정가치를 신뢰성있게 결정하기 어려운 경우에는 당해 투자부동산에 대해섭만 원가모형을 적용하고 그 밖의 모든 투자부동산은 공정가치모형을 적용한다.

- 공정가치모형에 따라 투자부동산의 장부금액을 결정할 때 별도로 분리하여 인식한 자산이나 부채가 이중으로 계산되지 않도록 한다. 

-건설중인 투자부동산을 공정가치로 측정한 기업은 완성된 투자부동산의 공정가치를 신뢰성 있게 측정할 수 없다고 결론지을 수 없다.

- 투자부동산의 공정가치를 신뢰성 있게 결정할 수 있더라도 원가모형을 선택할 수 있다.

- 투자부동산에 대해서 공정가치모형을 최초 적용할 경우에는 소급법을 적용하여 비교표시되는 과거 기간의 재무제표를 재작성해야 한다. 

- 유형자산의 재평가모형과 투자부동산의 공정가치모형의 차이를 비교하면 아래 표와 같다.

 

 

- 투자부동산의 정의를 충족하는 사용권자산과 관련하여, 회사(리스이용자)가 투자부동산에 공정가치모형을 적용하기로 선택한 경우에는 그 사용권자산에 대해서도 공정가치모형을 적용하고, 투자부동산에 원가모형을 적용하기로 선택한 경우네는 그 사용권자산에 대해서도 원가모형을 적용한다.

- 가까운 미래에 매각할 의도가 없이 장기임대 목적으로 보유하는 부동산에 대해서 공정가치 모형을 적용하는 것은 적절하지 못하다는 주장이 제기될 수 잇다. 그러나투자부동산을 당장 매각할 의도가 없더라도 임대목적 부동산에 공정가치모형을 적용하면 유용한 정보를 제공할 수 있다는 것이 국제회계기준위원회의 입장이다.